Overoptimisme ift. grundsalg i kommunen?

Få hjælp til indretning af din bolig, eller blær dig med din nye kakkelovn!
HerErJeg
Indlæg: 4191
Tilmeldt: 5. jan 2016, 07:51
Kort karma: 108
Likede indlæg: 5013

Overoptimisme ift. grundsalg i kommunen?

Indlægaf HerErJeg » 16. mar 2017, 06:01

Jeg bor i Herning Kommune. Den har et indbyggertal på 86.000.
Det er interessant at læse, at erhversvs- og vækstministeriet har pålagt kommunen at reducere deres udlæg til nye boligområder med 164 hektar, hvilket immervæk er en slat. Det svarer vel i grove træk til 1.500 byggegrunde.
Med indbyggertallet in mente, så kunne det være interassant at vide hvordan kommunen ville forestille sig, at det ville realistisk mål inden for kommuneplanen rammer, der går til 2028. Det er jo en reduktion, så der er jo stadig vældigt stort areal som bibeholdes under udvikling og planlægning.

Tænker man generelt, at egen villa, Volvo og vovhund skal være allemandseje? At der skal komme et kæmpe byggeboom som i de glade 60 og 70' ere? Jeg ved bare med mig selv og konen, at selvom vi tjener fornuftigt, så ville det være urealistisk at skulle optage meget store lån, et nyt hus + grund kommer vel tæt på 2,5 til 3 millioner? Hvis det så også skal afdrages, så er det alligevel en slat der skal hives ud af budgettet.
I tidligere tider kunne fuldstændigt gennemsnitlige familier bygge et helt nyt hus, sammenlignet med i dag, et meget simpelt hus, men alligevel... En byggegrund var bare jord og kostede nærmest ingenting, timelønnen var lav og renten var høj, men på bundlinjen havde næsten alle råd til at få smør på brødet.

Hvordan oplever I jeres kommuner, skal der også udstykkes til den store guldmedalje, og jer der i dag har et ældre hus eller sidder til leje, ville I kunne finde økonomisk råderum til at låne hvad der mangler og bygge nyt?
0
Apostrof
Indlæg: 353
Tilmeldt: 10. dec 2015, 13:48
Kort karma: 115
Likede indlæg: 1085

Re: Overoptimisme ift. grundsalg i kommunen?

Indlægaf Apostrof » 16. mar 2017, 10:51

Det synes jeg da slet ikke lyder voldsomt? Det er en procentvis stigning på 1,74 % fordelt over godt 10 år?
Taget i betragtning, at folk i høj grad flytter fra land til by og Herning er en større by i området, som folk fra oplandet flytter til (?), giver det måske meget god mening.

Ift. prisen mellem brugt og nybyggeri, så er de månedlige omkostninger ved at bo i nybyggeri og ældre huse ofte ca. det samme.
I vores tilfælde, hvor vi byggede i Københavnsområdet for 1-2 år siden, var det faktisk billigere at bygge nyt end at købe et 'brugt' hus, da huspriserne var steget meget, men grundpriser og byggepriser ikke var fulgt med endnu.

Et hurtigt regneeksempel kan være et kampagnehus på 152 kvm a la https://www.huscompagniet.dk/kampagnemodeller/. Nu kender jeg ikke grundpriserne ved Herning, men lidt udenfor Storkøbenhavn gav vi 750.000, så jeg tænker, at Herning er lidt billigere end dette:
Grund: 700.000 kr
Kampagnehus: 1.565.000 kr
Fundering: 50.000 kr
Have: 50.000 kr
Ialt: 2.365.000 kr

Dette er så også et skrabet kampagnehus, hvor man er låst til deres plantegning og materialer, da prisen ellers bliver højere, men det er ikke urealistisk at gøre det til det budget. Et brugt hus vil man jo ofte opleve er mindst lige så "skrabet", hvor man ikke kan vælge selv ;)

Regner man med, at varmeudgiften til f.eks. vores hus på 156 kvm (så meget sammenligneligt med eksemplet) kun er 3000 kr/år, hvor det ikke er usædvanligt, at brugte huse koster 15-20.000 kr/år, så er det ca. 1000 kr/mdr, som man kan have ekstra i lån til et nyt hus der. Samtidig har man 5 års garanti ved byggefirmaet, hvilket egentlig vil sige, at vi har "vicevært"-ordning, hvor HC kommer så snart, vi har noget, der skal laves og laver det gratis.
Derudover er det i et nyt hus minimalt, hvad der skal bruges af penge til istandsættelse og vedligehold de første 20 år, man bor i huset, så det er en vigtig post i brugte huse, som man kan spare meget på.

Alt i alt giver nybyggeri for mange fint mening økonomisk :)
0
HerErJeg
Indlæg: 4191
Tilmeldt: 5. jan 2016, 07:51
Kort karma: 108
Likede indlæg: 5013

Re: Overoptimisme ift. grundsalg i kommunen?

Indlægaf HerErJeg » 16. mar 2017, 11:35

Apostrof skrev:Det synes jeg da slet ikke lyder voldsomt? Det er en procentvis stigning på 1,74 % fordelt over godt 10 år?
Taget i betragtning, at folk i høj grad flytter fra land til by og Herning er en større by i området, som folk fra oplandet flytter til (?), giver det måske meget god mening.

Ift. prisen mellem brugt og nybyggeri, så er de månedlige omkostninger ved at bo i nybyggeri og ældre huse ofte ca. det samme.
I vores tilfælde, hvor vi byggede i Københavnsområdet for 1-2 år siden, var det faktisk billigere at bygge nyt end at købe et 'brugt' hus, da huspriserne var steget meget, men grundpriser og byggepriser ikke var fulgt med endnu.

Et hurtigt regneeksempel kan være et kampagnehus på 152 kvm a la https://www.huscompagniet.dk/kampagnemodeller/. Nu kender jeg ikke grundpriserne ved Herning, men lidt udenfor Storkøbenhavn gav vi 750.000, så jeg tænker, at Herning er lidt billigere end dette:
Grund: 700.000 kr
Kampagnehus: 1.565.000 kr
Fundering: 50.000 kr
Have: 50.000 kr
Ialt: 2.365.000 kr

Dette er så også et skrabet kampagnehus, hvor man er låst til deres plantegning og materialer, da prisen ellers bliver højere, men det er ikke urealistisk at gøre det til det budget. Et brugt hus vil man jo ofte opleve er mindst lige så "skrabet", hvor man ikke kan vælge selv ;)

Regner man med, at varmeudgiften til f.eks. vores hus på 156 kvm (så meget sammenligneligt med eksemplet) kun er 3000 kr/år, hvor det ikke er usædvanligt, at brugte huse koster 15-20.000 kr/år, så er det ca. 1000 kr/mdr, som man kan have ekstra i lån til et nyt hus der. Samtidig har man 5 års garanti ved byggefirmaet, hvilket egentlig vil sige, at vi har "vicevært"-ordning, hvor HC kommer så snart, vi har noget, der skal laves og laver det gratis.
Derudover er det i et nyt hus minimalt, hvad der skal bruges af penge til istandsættelse og vedligehold de første 20 år, man bor i huset, så det er en vigtig post i brugte huse, som man kan spare meget på.

Alt i alt giver nybyggeri for mange fint mening økonomisk :)


Nu er de 1,74% jo en reduktion i forhold til de grunde som stadigvæk skal byggemodnes. Så det siger jo ikke noget om hvilken vækst der ellers forventes over de næste 10 år. Ironisk nok, er byggegrunde inden for bygrænsen nogle af de dyreste i landet, topscoreren i kommunen koster 2,3 millioner for 1100 m².
Min tanke gik på, hvor mange parcelhusgrunde der er i kommunen med et indbyggetal på 86.000. Hvis vi regner 4 personer pr. parcelhusgrund, fordi der også skal tages højde for lejlighedsbyggeri mv., så er det 21.500 grunde i alt, så er det jo pludselig en helt anden grad af vækst man har sat næsen op efter. Så skal der pludselig reduceres med noget der minder om 5% vækst over 10 år.
0
Brugeravatar
Njord
Indlæg: 214
Tilmeldt: 2. nov 2016, 12:51
Kort karma: 9
Geografisk sted: Trekant området
Likede indlæg: 96

Re: Overoptimisme ift. grundsalg i kommunen?

Indlægaf Njord » 17. mar 2017, 05:41

164 hektar giver ikke 1500 byggegrunde....

En bygge grund er vel ca 1000 kvm i Herning.
Hertil skal der så lægges diverse fælles arealer, (5% for parcelhus områder) plus veje stier og evt arealer til butik, institution osv.
Så et gæt vil være det reelt er max 1000 grunde det giver til udvikling i de næste 11 år.
Det gætter jeg på Herning ret nemt vil kunne tiltrække nybyggere til.

I disse år sker der også et skred med antallet af husstande med kun een voksen.. hvilket giver et vækstpotentiale ud over den reelle tilflytning.
0
Njord, den nordiske Gud for havet og rigdom.....
HerErJeg
Indlæg: 4191
Tilmeldt: 5. jan 2016, 07:51
Kort karma: 108
Likede indlæg: 5013

Re: Overoptimisme ift. grundsalg i kommunen?

Indlægaf HerErJeg » 17. mar 2017, 05:53

Nu har jeg haft næsen i den revidere kommuneplan. Der hvor jeg bor, sådan en anelse på landet, har man så valgt at sløjfe byggemodning af en stor mark. Det giver god mening, for hvem pokker skulle gide bo der, midt i ingenting? Med til sagen hører, at der er 30 andre byggegrunde til salg på en anden mark lige ved siden af. Det har de været i snart 9 år, og der er ikke solgt en eneste. De er for dyre (500.000) og bilen skal bruges til handel og fritid med børnene. Når og hvis de ellers skulle blive solgt, så er der allerede fastlagt at man kan udvide området med endnu flere grunde, ca 15 stk.
Så hvorfor i alverden de har forestillet sig, at mark nr 3 lige kunne være sagen, når nu mark 1 og 2 ligger ubrugte hen, det giver overhovedet ikke mening, og slet ikke på en 10 års plan.
0
bralle
Indlæg: 93
Tilmeldt: 15. okt 2015, 08:33
Kort karma: 5
Likede indlæg: 76

Re: Overoptimisme ift. grundsalg i kommunen?

Indlægaf bralle » 17. mar 2017, 07:25

Mange kommuner blev nok overraskede i den sidste højkonjunjktur, hvor de slet ikke kunne følge med efterspørgslen på byggegrunde. Og det tager immervæk nogle år fra man indleder planlægning og opkøb af jord ind til husene står klar på grunden. Så mange kommuner havde sat gang i det store planlægningsapparat da krisen ramte og nåede nok også at sætte gang i en del byggemodning. Og efter 5 år med lavt grundsalg er der nok et overudbud af grunde nogle steder.
Udfordringen i en by som Herning er nok også, at halvdelen af byrådet er valgt i landområderne uden for Herning. Så selv om den primære efterspørgsel er i Herning by og forstæder bliver der også udstykket i mindre byer, hvor salget går mere trægt. Så sognerådspolitik er en del af forklaringen.

I Viborg Kommune hvor jeg bor er der f.eks. stort set ikke solgt en eneste byggegrund i Bjerringbro de sidste 5 år. Og der er tale om en by med 8000 indbyggere, masser af arbejdspladser og nemt transport til Viborg, Randers, Silkeborg og måske også Århus. På trods af det manglende salg skriger de lokale på flere byggegrunde og diskussionen går på, om de kommunale udstykninger er for dårlige og dyre. Men sagen er nok nærmere at potentielle købere heller vil smide 200k mere og bo i en ”rigtig” by. Så kommunen skal nok forære grundene væk, hvis de vil af med dem. Og det må de ikke.
Det koster måske 300-400k at byggemodne en grund og kommunen må ikke sælge under kostpris. Selve byggeriet koster det samme, så besparelsen er forskellen i grundpriser mellem land og by. Til gengæld skal du nok regne med en ekstra bil.
0

Tilbage til "Bolig"