Den nye vurdering?

[MrMister]

Det er klart at hvis det står på et stykke papir i en skuffe i et arkivskab i kælderen på rådhuset i Esbjerg at Mogens ejendom i Esbjerg ikke kan udstykkes, så kan det ikke komme med i nogen automatisk beregning, men det burde man vel så fikse. Alle relevante data skal være digitale, men det kan være at det er den opgave man burde løfte først.

Præcis. De startede det forkerte sted

Jeg vil dog omvendt sige at min erfaring med at samarbejde med kommuner også siger, at nogle gange kan det være en god strategi at sige "vi sætter systemet i drift d. 1. marts", og så lade dem reagere på de problemer det giver - fordi det er den eneste måde at få dem til at reagere i det hele taget. Så længe idriftsættelse af et IT-system udskydes og udskydes indtil alle interessenter er klar, er det ikke sikkert det nogensinde kommer i drift.

Eller det er sådan set ikke bare kommuner, det er organisationer i almindelighed. Man kan ikke altid bare vente på at interessenter får sig forberedt, for der er altid et eller andet drifts-problem der tager forrang over et udviklingsproblem. Det kan man så fikse ved at skifte fra udvikling til drift...

Enig. Men 4 mia i ét (fejlslagent) produkt er simpelthen tåbeligt og klassisk offentlig ligegyldighed med andres midler.

Omvendt, på Handelshøjskolen blev man undervist i, at indtage (over)optimistiske antagelser ved offentlige projekter. Som underviseren sagde: “når først hullet er gravet eller første bropille er oppe, kan man ikke stoppe.” Og så tilføjer de konstant nye krav til evigt foranderlige projekter.

Jeg har set nok private IT projekter kuldsejle, men der stopper man op tidligere, eller accepterer systemets nødvendige begrænsninger. Særligt SAP implementeringer gik notorisk galt. I starten. Men ret hurtigt kom de på plads. For ingen professionel organisation accepter, at kernedrift ikke fungerer upålideligt.

Men sådan er det offentlige bare ikke. Vi har smidt 4 gode milliarder efter et elendigt produkt og en skat, der indbringer vel omkring 20-25 mia årligt.

Man kunne i princippet blot have sat systemet efter beskatning af kreditvurdering, salgspris eller lignende og lavet en 3 eller 5-årig karensperiode mellem ændringer uden salg, og undtage alt andet end rene salg udbudt via mægler. Eller baseret det på realkreditselskabernes vurderinger.

De sparede ~4 mia kunne dække det evt tab i beskatning. Sammen med nedlæggelsen af nærmest hele vurderingsstyrelsen i en tid, hvor arbejdsløsheden er rekordlav og arbejdsmanglen enorm.

[MrMister]

Men systemet er tåbeligt. Jeg gider ikke klage, fordi det i vores tilfælde er til vores fordel. Og sådan ender det jo: dem, der klager, klager kun, hvis det er til egen fordel. Det er jo risikofrit at klage. Dem, der utilsigtet belønnes, holder mund.

[MrMister]

To eksempler:
- vores gamle bolig er faldet 20% siden vores salg (det er hvad andre lejligheder pt handles til). Den er vurderet 5% over salgsprisen.
- vores nuværende bolig blev købt med 15% rabat og langt under områdets nuværende salgspriser. Den er vurderet 5% lavere end salgsprisen og under kreditvurderingen, der notorisk er konservativ og baseret på historiske salgspriser.

[MTMM]

Grunden ril 66.2 mio i Esbjerg kan ikke udstykkes. Godt nok ligger den i byzone, men der står i kommuneplanen, at området er planlagt til at skulle tilbageføres til landzone. Samtidig er hovedanvendelsen for området det man kalder “grønt danmarkskort”. Det betyder, at den primært skal bruges til natur.
Jeg har set flere eksempler på vurderinger som er helt hen i vejret, og hvor Vurderingsstyrelsen har vurderet, at grunden kan udstykkes, selv om der i lokalplanen står, at området ikke må udstykkes yderligere.
At man hos Vurderingsstyrelsen mener at man kan lave korrekte vurderinger uden at tage højde for planer, fatter jeg simpelthen ikke. Hele det system bør skrottes ligesom alle de andre statslige it-systemer, der heller aldrig kom til at fungere

[Artem]

Nogle er skrækeksemplerne er gennemgået og flere er fundet korrekte:

https://nyheder.tv2.dk/business/2023-09 ... -tilfaelde

Og hvis man skal være lidt positiv, så ser det jo ud til at der også er muligheder for at nogle mennesker kan tjene styrtende med penge på det - f.eks. kvinden hvis grund er steget fra under 1 million til 32 millioner i værdi. Hvis det fastholdes, betyder det jo hun kan sælge grunden til byg af fritidsboliger og formentlig tjene en helt masse penge.

Og grunden i Esbjerg der kan udstykkes til 130 parcelhusgrunde... Der må vedkommende sgu da lige tage ja-hatten på, han/hun har vundet i lotteriet hvis den holder stik.

Det var det jeg sagde tidligere - hvis den høje grundværdi fastholdes, er det formentlig fordi man har reelle muligheder for at indfri den værdi, og det er vel ikke så ringe...

Eller også har it systemet ikke indkorporeret de ofte ikke-digitale / ikke maskinskrevne servitutter olign. Har set et eksempel på et hus med ret begrænset udnyttelsespotentiale pga lokalplanen (så tæt på fredet som man kan komme), hvor skatten overstiger en handelspris fra 1-2 år siden. Der er intet potentiale, for der må kun opføres en identisk bolig på præcis samme måde og udseende. Alligevel er grunden vurderet til at have et potentiale.

Som med nærmest al IT og projekter, staten er involveret i, er også dette projekt kuldsejlet. Vurderingsstyrelsen koster iøvrigt ca 20% af den værdi, ejendomsskat og grundskyld inddriver

Det er klart at hvis det står på et stykke papir i en skuffe i et arkivskab i kælderen på rådhuset i Esbjerg at Mogens ejendom i Esbjerg ikke kan udstykkes, så kan det ikke komme med i nogen automatisk beregning, men det burde man vel så fikse. Alle relevante data skal være digitale, men det kan være at det er den opgave man burde løfte først.

Det ligger digitalt, hvor man har scannet alle de gamle dokumenter ind, som vi alle kan finde på tinglysning.dk

Men det er jo gamle dokumenter som bare at scannet ind, og nogle ting er så gamle at de er skrevet i hånden.
En computer kan altså ikke bare se de dokumenter igennem og udlede at matrikel 23b ikke kan udstykkes. Det står ofte i et svært sprog og i kombination med et kort som gør at en computer ikke kan lave den vurdering. Vil endda være svært med AI.
Det kræver mennersker som skal fortolke hvad der står.

I andre tilfælde er der tale om lokalplaner, kommuneplaner osv som give begrænsninger. Men er igen formuleringen osv i en lokalplan der skal fortolkes til hvad det har af betydning for den enkelte matrikel.
Hvilket netop er det arbejde en projekterede rådgiver laver inden man starter på et projekt, og som byggesagsbehandler også tjekker for at se om der kan gives tilladelse til byggeriet.
Der findes ikke færdige kort eller databaser som kan fortælle hvor meget man kan bebygge en grund. Det kræver en manuel behandling hver gang, specielt i ældre områder hvor der er mange gamle servitutter osv.

[abcd]

Det ligger digitalt, hvor man har scannet alle de gamle dokumenter ind, som vi alle kan finde på tinglysning.dk

Men det er jo gamle dokumenter som bare at scannet ind, og nogle ting er så gamle at de er skrevet i hånden.
En computer kan altså ikke bare se de dokumenter igennem og udlede at matrikel 23b ikke kan udstykkes. Det står ofte i et svært sprog og i kombination med et kort som gør at en computer ikke kan lave den vurdering. Vil endda være svært med AI.
Det kræver mennersker som skal fortolke hvad der står.

I andre tilfælde er der tale om lokalplaner, kommuneplaner osv som give begrænsninger. Men er igen formuleringen osv i en lokalplan der skal fortolkes til hvad det har af betydning for den enkelte matrikel.
Hvilket netop er det arbejde en projekterede rådgiver laver inden man starter på et projekt, og som byggesagsbehandler også tjekker for at se om der kan gives tilladelse til byggeriet.
Der findes ikke færdige kort eller databaser som kan fortælle hvor meget man kan bebygge en grund. Det kræver en manuel behandling hver gang, specielt i ældre områder hvor der er mange gamle servitutter osv.

Hvis et af målene er at få data digitaliseret "rigtigt", altså så en computer kan læse det, synes jeg det virker ret fornuftigt at udvikle en algoritme, køre den, og så tage manuelt stilling til de tilfælde hvor den afviger væsentligt fra den eksisterende vurdering. Man kan så mene at det måske ikke er så smart at sende opskrivninger på 100-vis af procent ud til borgerne, det var nok bedre at man tog dem ud på en liste til manuel sagsbehandling, og i den proces kunne man så sørge for at overføre data fra de relevante håndskrevne dokumenter til de relevante IT-systemer.

Men der må jo være mere i gang end det, når det har kostet milliarder af kroner. Det er svært at forstå at IT-systemet har kostet mere end 1.000 kroner pr. matrikel - for de penge kunne man jo vitterligt bare have nogen til at gå samtlige matrikler i landet igennem, finde alle relevante dokumenter og skrive det hele ind.

[Artem]

Det ligger digitalt, hvor man har scannet alle de gamle dokumenter ind, som vi alle kan finde på tinglysning.dk

Men det er jo gamle dokumenter som bare at scannet ind, og nogle ting er så gamle at de er skrevet i hånden.
En computer kan altså ikke bare se de dokumenter igennem og udlede at matrikel 23b ikke kan udstykkes. Det står ofte i et svært sprog og i kombination med et kort som gør at en computer ikke kan lave den vurdering. Vil endda være svært med AI.
Det kræver mennersker som skal fortolke hvad der står.

I andre tilfælde er der tale om lokalplaner, kommuneplaner osv som give begrænsninger. Men er igen formuleringen osv i en lokalplan der skal fortolkes til hvad det har af betydning for den enkelte matrikel.
Hvilket netop er det arbejde en projekterede rådgiver laver inden man starter på et projekt, og som byggesagsbehandler også tjekker for at se om der kan gives tilladelse til byggeriet.
Der findes ikke færdige kort eller databaser som kan fortælle hvor meget man kan bebygge en grund. Det kræver en manuel behandling hver gang, specielt i ældre områder hvor der er mange gamle servitutter osv.

Hvis et af målene er at få data digitaliseret "rigtigt", altså så en computer kan læse det, synes jeg det virker ret fornuftigt at udvikle en algoritme, køre den, og så tage manuelt stilling til de tilfælde hvor den afviger væsentligt fra den eksisterende vurdering. Man kan så mene at det måske ikke er så smart at sende opskrivninger på 100-vis af procent ud til borgerne, det var nok bedre at man tog dem ud på en liste til manuel sagsbehandling, og i den proces kunne man så sørge for at overføre data fra de relevante håndskrevne dokumenter til de relevante IT-systemer.

Men der må jo være mere i gang end det, når det har kostet milliarder af kroner. Det er svært at forstå at IT-systemet har kostet mere end 1.000 kroner pr. matrikel - for de penge kunne man jo vitterligt bare have nogen til at gå samtlige matrikler i landet igennem, finde alle relevante dokumenter og skrive det hele ind.

Ser det ikke som et mål, og derfor det var bedre at det var mennesker som gennemgik det. Det andet vil bare give fejl, og er jo et helt ekstremt stort stykke arbejde hvis man skal gøre det du foreslår.

Men man kan da godt argumentere for at man bør gøre det en gang for alle, da alle borgere så i fremtiden kan få en BBR hvor der så står hvor meget man må bebygge grunden med, antal etager, max etageareal osv...
Men hvor finder vi alle de mennesker der skal lave det? og vil jo også nemt tage 10 år selv om man sætter feks 2000 personer til det.

[abcd]

Ser det ikke som et mål, og derfor det var bedre at det var mennesker som gennemgik det. Det andet vil bare give fejl, og er jo et helt ekstremt stort stykke arbejde hvis man skal gøre det du foreslår.

Men man kan da godt argumentere for at man bør gøre det en gang for alle, da alle borgere så i fremtiden kan få en BBR hvor der så står hvor meget man må bebygge grunden med, antal etager, max etageareal osv...
Men hvor finder vi alle de mennesker der skal lave det? og vil jo også nemt tage 10 år selv om man sætter feks 2000 personer til det.

Man kunne nøjes med at gøre det ad-hoc - altså bare på de grunde hvor vurderingen ændrer sig væsentligt med det nye system. Er det 10% af grunde? Der er 4 millioner adresser i Danmark, så 10% er 400.000, og hvis man afsætter et par timers sagsbehandling til hver af dem, er det 800.000 timer, 400 årsværk, og hvis man har en intern timepris på 700, er det omkring 600 millioner kroner. Det synes jeg virker som en okay investering i det store billede, hvis det kunne rydde op i behovet for at kigge i gamle dokumenter skrevet med fjerpen for at forstå en grunds status.

[fisken80]

Ser det ikke som et mål, og derfor det var bedre at det var mennesker som gennemgik det. Det andet vil bare give fejl, og er jo et helt ekstremt stort stykke arbejde hvis man skal gøre det du foreslår.

Men man kan da godt argumentere for at man bør gøre det en gang for alle, da alle borgere så i fremtiden kan få en BBR hvor der så står hvor meget man må bebygge grunden med, antal etager, max etageareal osv...
Men hvor finder vi alle de mennesker der skal lave det? og vil jo også nemt tage 10 år selv om man sætter feks 2000 personer til det.

Man kunne nøjes med at gøre det ad-hoc - altså bare på de grunde hvor vurderingen ændrer sig væsentligt med det nye system. Er det 10% af grunde? Der er 4 millioner adresser i Danmark, så 10% er 400.000, og hvis man afsætter et par timers sagsbehandling til hver af dem, er det 800.000 timer, 400 årsværk, og hvis man har en intern timepris på 700, er det omkring 600 millioner kroner. Det synes jeg virker som en okay investering i det store billede, hvis det kunne rydde op i behovet for at kigge i gamle dokumenter skrevet med fjerpen for at forstå en grunds status.

Jeg er hundrede procent med dig her!

[Artem]

Nogle er skrækeksemplerne er gennemgået og flere er fundet korrekte:

https://nyheder.tv2.dk/business/2023-09 ... -tilfaelde

Og grunden i Esbjerg der kan udstykkes til 130 parcelhusgrunde... Der må vedkommende sgu da lige tage ja-hatten på, han/hun har vundet i lotteriet hvis den holder stik.

Det var det jeg sagde tidligere - hvis den høje grundværdi fastholdes, er det formentlig fordi man har reelle muligheder for at indfri den værdi, og det er vel ikke så ringe...

Nu har jeg lige prøvet at dykke ned i sagen i Esbjerg og der er ingen tvivl om at det er en fejl, og at dem som sidder og laver de systemer til vurderingen intet ved om virkeligheden.

Vi kan starte med grundstørrelsen. 98.000 m2 til 130 grunde. Det giver 753 m2 pr grund.
Det er en lille grund i det jyske hvor en normal matrikelstørrelse er på 800-1200 m2.
Men ud over det skal der også laves veje i området, og man vil normalt også lave nogle fælles grønne områder, p-pladser osv. Hvor vi kan starte med at trække 25% af arealet fra til. Hvor vi er nede på 73.500 m2 til udstykninger. Vi laver nogle små grunde på 800 m2 Som gør at der kan der udstykkes 92 grunde.

Hvad kan sådan en grund sælges til i Esbjerg øst for motorvejen?
http://byggegrunde.esbjergkommune.dk/

Byggegrundende i Andrup er dem som kommer tættest på, hvor en 800 m2 grund koster ca. 540.000 kr.
http://byggegrunde.esbjergkommune.dk/da ... ardsparken

Grundværdien af de byggemodnede grunde burde altså højest kunne opgøres til 49.680.000 kr.
For der er lige en stor detalje med at de grunde skal være byggemodnet med kloak vand og veje før de er noget værd og kan sælges.
En grov tommelfingerregel her i det jyske siger at det koster en halv mio pr grund i snit at byggemodne et område.
Vi skal altså trække 46 mio fra de 49,68 mio grundende kan sælges til. Som gør at den bare mark kun kan have en værdi på omkring 3,68 mio.
Ja og så er der den konkrete vurdering af den her grund som grænser lige op til motorvejen, og altså ligger på den østlige side, hvor der ingen anden bymæssig bebyggelse er.

En forudsætning for at hele projektet kan lade sig gøre er at der bliver lavet en lokalplan for området som udlægger det til boliger.
Lige nu er der slet ikke en lokalplan for området. Hvor det altså slet ikke kan lade sig gøre før der kommer en projektudvikler, med konkrete planer for området, og som kan påvirke kommunen til lave en lokalplan for områder der tillader boliger.
Ind til da er den grund virkelig ikke mere værd end de 1,2 mio som den tidligere var vurderet til.
https://lokalplaner.esbjergkommune.dk/find-lokalplan/

[abcd]

Nogle er skrækeksemplerne er gennemgået og flere er fundet korrekte:

https://nyheder.tv2.dk/business/2023-09 ... -tilfaelde

Og grunden i Esbjerg der kan udstykkes til 130 parcelhusgrunde... Der må vedkommende sgu da lige tage ja-hatten på, han/hun har vundet i lotteriet hvis den holder stik.

Det var det jeg sagde tidligere - hvis den høje grundværdi fastholdes, er det formentlig fordi man har reelle muligheder for at indfri den værdi, og det er vel ikke så ringe...

Nu har jeg lige prøvet at dykke ned i sagen i Esbjerg og der er ingen tvivl om at det er en fejl, og at dem som sidder og laver de systemer til vurderingen intet ved om virkeligheden.

Ja okay, det kan jeg godt se virker ret talentløst. Hvis de antager at grunden kan udstykkes, bør de i det mindste kunne estimere nogenlunde korrekt hvor mange grunde der kan være, og hvad det vil koste at gøre dem klar til salg.

[Artem]

Ser det ikke som et mål, og derfor det var bedre at det var mennesker som gennemgik det. Det andet vil bare give fejl, og er jo et helt ekstremt stort stykke arbejde hvis man skal gøre det du foreslår.

Men man kan da godt argumentere for at man bør gøre det en gang for alle, da alle borgere så i fremtiden kan få en BBR hvor der så står hvor meget man må bebygge grunden med, antal etager, max etageareal osv...
Men hvor finder vi alle de mennesker der skal lave det? og vil jo også nemt tage 10 år selv om man sætter feks 2000 personer til det.

Man kunne nøjes med at gøre det ad-hoc - altså bare på de grunde hvor vurderingen ændrer sig væsentligt med det nye system. Er det 10% af grunde? Der er 4 millioner adresser i Danmark, så 10% er 400.000, og hvis man afsætter et par timers sagsbehandling til hver af dem, er det 800.000 timer, 400 årsværk, og hvis man har en intern timepris på 700, er det omkring 600 millioner kroner. Det synes jeg virker som en okay investering i det store billede, hvis det kunne rydde op i behovet for at kigge i gamle dokumenter skrevet med fjerpen for at forstå en grunds status.

Ja man kunne godt bare starte med bare at kigge på dem, men det handler jo ikke bare om servitutter, men også om lokalplaner og kommuneplaner.

For har det godt nok svært med de grunde som de vurderer måske kan ændres til noget andet.
Nu kiggede jeg også lige kort på den sag fra Djursland. Som ligger lige op ad en golfbane, og tæt på Djurs Sommerland.
Ved ikke om der er mangel på ferieboliger der, men kan godt se der er andre tæt på, og med et potentiale i det område.
Men igen området skal byggemodnes, og der skal laves en lokalplan som tillader ferieboliger i flere etager. (sommerhuse må normalt kun være i et plan)
Fakta er bare at før der er lavet en lokalplan der tillader de ferieboliger i flere etager er den grund ikke noget særligt værd. Og det er jo langt fra sikkert at forvaltningen og kommunalbestyrelsen synes det er en god ide.
Så at beskatte folk af en værdi som er meget hypotetisk er jo ganske simpelt grotæsk

[Tux]

Det lyder næsten til at Vurderingsstyrelsen har fået lidt sved på panden over folks reaktioner på de foreløbige vurderinger

https://www.dr.dk/nyheder/penge/dr-genn ... svarer-paa


https://www.dr.dk/nyheder/politik/minis ... rdering-er

https://www.dr.dk/nyheder/politik/68000 ... r-minister

Den logiske konsekvens burde være at man dropper de nye foreløbige vurderingen for denne gang, og udskyder det et år.

Personligt mener jeg at de helt burde droppe deres system. For tror ikke på at det kommer til at fungere, og så lade landets ejendomsmæglere lave vurderingen.

Så kan du nok godt regne med at prisen bliver astronomisk meget højere end de 4mia systemet har kostet, men okay..

[MrMister]

Ser det ikke som et mål, og derfor det var bedre at det var mennesker som gennemgik det. Det andet vil bare give fejl, og er jo et helt ekstremt stort stykke arbejde hvis man skal gøre det du foreslår.

Men man kan da godt argumentere for at man bør gøre det en gang for alle, da alle borgere så i fremtiden kan få en BBR hvor der så står hvor meget man må bebygge grunden med, antal etager, max etageareal osv...
Men hvor finder vi alle de mennesker der skal lave det? og vil jo også nemt tage 10 år selv om man sætter feks 2000 personer til det.

Man kunne nøjes med at gøre det ad-hoc - altså bare på de grunde hvor vurderingen ændrer sig væsentligt med det nye system. Er det 10% af grunde? Der er 4 millioner adresser i Danmark, så 10% er 400.000, og hvis man afsætter et par timers sagsbehandling til hver af dem, er det 800.000 timer, 400 årsværk, og hvis man har en intern timepris på 700, er det omkring 600 millioner kroner. Det synes jeg virker som en okay investering i det store billede, hvis det kunne rydde op i behovet for at kigge i gamle dokumenter skrevet med fjerpen for at forstå en grunds status.

Det er denne simple logik, der totalt mangler i statslige projekter

[Artem]

Det lyder næsten til at Vurderingsstyrelsen har fået lidt sved på panden over folks reaktioner på de foreløbige vurderinger

https://www.dr.dk/nyheder/penge/dr-genn ... svarer-paa


https://www.dr.dk/nyheder/politik/minis ... rdering-er

https://www.dr.dk/nyheder/politik/68000 ... r-minister

Den logiske konsekvens burde være at man dropper de nye foreløbige vurderingen for denne gang, og udskyder det et år.

Personligt mener jeg at de helt burde droppe deres system. For tror ikke på at det kommer til at fungere, og så lade landets ejendomsmæglere lave vurderingen.

Så kan du nok godt regne med at prisen bliver astronomisk meget højere end de 4mia systemet har kostet, men okay..

Det handler om 1,7 mio boliger.
Hvis vi nu siger at mæglerne skal bruge 1 time pr bolig til 700 kr som abcd nævner. Giver det 1,2 mia.

Men det vil primært være en omkostning første gang. Efterfølgende kan man jo bare ændre værdien i procenter ud fra udviklingen i hvert enkelt lokalområde.
Så er der måske 5% af boligerne de skal bruge mere energi på som er blevet renoveret, ombygget osv.
Der skal der naturligvis laves nogle regler for de følgende år med hvordan de skal lave vurderingen der, hvor de ikke behøver at være lige så grundige med alle boliger.
Pointen med at bruge de lokale mæglere er bare at de har en finger på pulsen, og ved hvad der rører sig i området.

For mig er det bare vigtigt at det er lokale folk der laver de vurderingen som kender området. Man kunne måske også lave en model hvor man tager udgangspunkt i vurderingen fra realkredit.
De fleste omlægger jo lån løbende, så der findes en rimelig ny og tidssvarende vurdering på de fleste boliger, og ellers kan man lave en regel om at der løbende skal laves en ny vurdering mindst hvert 5-10 år feks. Hvor man indeksregulerer i de mellemliggende år.